fisco.pt › Guias

IRS das rendas (categoria F): quanto paga um senhorio

Atualizado a 26 de outubro de 2026 · Equipa fisco.pt · Como fazemos as contas

Abrir o simulador →

Se arrendas uma casa, as rendas são rendimentos da categoria F do IRS. Por regra pagas uma taxa autónoma de 25% sobre a renda líquida de despesas, mas há taxas mais baixas para contratos longos e para rendas moderadas, e podes optar por englobar. Vê quanto pagas e o que tens de cumprir.

Como são tributadas as rendas

O imposto não incide sobre a renda bruta, mas sobre a renda recebida menos as despesas dedutíveis do imóvel. A esse valor aplica-se uma taxa especial (a "taxa autónoma"), separada do resto do teu IRS, a menos que optes por englobar. O imposto é apurado na declaração anual (Modelo 3, anexo F), por isso, se o inquilino for um particular, ninguém retém nada durante o ano: pagas tudo de uma vez quando a nota de liquidação chega.

Se o inquilino for uma empresa ou outra entidade com contabilidade organizada, essa entidade retém 25% na fonte e entrega-o ao Estado. Esse valor conta como imposto já pago no acerto anual.

As taxas em 2026

As reduções para contratos longos foram revistas pela Lei 56/2023 (Mais Habitação) e aplicam-se a contratos para habitação permanente. As renovações do contrato com igual duração dão reduções adicionais, com limites definidos no art. 72.º.

A nova taxa de 10% para rendas moderadas

O Decreto-Lei 97/2026, de 20 de maio, acrescentou ao Estatuto dos Benefícios Fiscais o art. 45.º-C: as rendas de contratos exclusivamente para habitação cuja renda mensal não passe de 2,5 vezes o salário mínimo (2 300 € em 2026) são tributadas a 10%, para rendimentos até ao fim de 2029. Entre as condições estão a identificação no contrato da pessoa que vai morar na casa, a afetação exclusiva a habitação e a comunicação do contrato às Finanças. Se já tens direito a uma taxa mais baixa (por exemplo, 5% num contrato de 20 anos), mantém-se a mais favorável. Confirma os requisitos exatos no Portal das Finanças antes de declarar.

Despesas que podes deduzir

Abatem-se às rendas os gastos efetivamente suportados e pagos para obter o rendimento (art. 41.º do CIRS). Na prática:

• IMI do imóvel arrendado (vê o guia do IMI);
• quotas de condomínio e despesas comuns do prédio;
• obras de conservação e manutenção, incluindo as feitas nos 24 meses antes do início do arrendamento;
• seguros do imóvel, como o multirriscos.

Não são dedutíveis os juros do crédito à habitação e outros gastos financeiros, as amortizações do imóvel nem o mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto. Guarda as faturas com o teu NIF durante pelo menos quatro anos: são a prova se as Finanças pedirem justificação.

Englobar ou não englobar?

Em vez da taxa especial, podes juntar as rendas aos teus outros rendimentos e pagar às taxas progressivas dos escalões de IRS. Só compensa se a tua taxa marginal for inferior à taxa especial que te cabe. Com salários médios ou altos, a marginal costuma passar dos 25% e englobar sai mais caro; com rendimentos baixos, ou para reformados com pensões pequenas, pode compensar. A opção abrange todas as rendas e é feita no anexo F. No simulador do Portal das Finanças podes testar as duas hipóteses antes de submeter.

Exemplo: um T2 arrendado por 800 € por mês

Contribuinte solteiro, sem dependentes, com um salário bruto anual de 30 000 €, que arrenda um apartamento por 800 €/mês a uma família (inquilino particular, sem retenção). Valores calculados com o simulador de IRS do fisco.pt (rendimentos de 2026):

Com este salário, englobar custa mais 658,56 € do que a taxa de 25%: as rendas entrariam a uma taxa marginal de 30,6% e depois 34,6%. Com 800 € de renda, o contrato cabe no limite das rendas moderadas, por isso, cumprindo as restantes condições, o imposto desce para 852 € — uma poupança de 1 278 € por ano. Faz as contas para o teu caso no simulador de IRS da app, a partir do simulador de salário.

Obrigações do senhorio

Comunicar o contrato

Cada contrato novo (e cada alteração) tem de ser comunicado às Finanças na declaração Modelo 2 do Imposto do Selo, no Portal das Finanças, até ao fim do mês seguinte ao início do contrato. Paga-se imposto do selo de 10% sobre o valor de uma renda. A comunicação é também uma das condições para as taxas reduzidas.

Recibos de renda eletrónicos

Por cada renda recebida emites um recibo eletrónico no Portal das Finanças (em "Arrendamento"). É também aí que os inquilinos vão buscar a dedução de 15% das rendas no IRS deles — vê o guia das deduções. Estão dispensados os senhorios com 65 anos ou mais a 31 de dezembro do ano anterior e os que não são obrigados a ter caixa postal eletrónica, entre outros casos.

Modelo 44

Quem está dispensado dos recibos eletrónicos (e não os passa) entrega a declaração Modelo 44 até ao fim de janeiro, com as rendas recebidas no ano anterior. Hoje a entrega é feita por via eletrónica.

Declarar no IRS

No IRS de cada ano preenches o anexo F: identificação do imóvel (artigo matricial), rendas recebidas, retenções, despesas e, se for o caso, a opção de englobamento e o tipo de contrato para a taxa reduzida. Os recibos eletrónicos aparecem pré-preenchidos; as despesas tens de as indicar tu.

Erros comuns

• Declarar a renda bruta e esquecer as despesas. IMI, condomínio e obras baixam o imposto em 25 cêntimos por cada euro.
• Deduzir juros do empréstimo ou móveis novos. Não são aceites e podem dar origem a correções com juros.
• Não comunicar o contrato. Além da coima, ficas sem as taxas reduzidas e sem prova do arrendamento.
• Confundir arrendamento com alojamento local. O alojamento local é categoria B (recibos verdes), com regras próprias — vê o guia dos recibos verdes.
• Esquecer que vais pagar de uma vez. Sem retenção ao longo do ano, guarda cerca de um quarto das rendas líquidas para a nota de liquidação.

Perguntas frequentes

Tenho de pagar IRS se arrendo um quarto?

Sim, em regra o arrendamento de um quarto também é rendimento da categoria F e segue as mesmas taxas e obrigações (contrato comunicado e recibos).

Sou não residente. Pago IRS das rendas em Portugal?

Sim. As rendas de imóveis situados em Portugal são tributadas cá, em regra à mesma taxa especial, e declaras no anexo F. Vê o guia dos não residentes.

Quando pago o imposto das rendas?

Com a liquidação do IRS do ano, no ano seguinte. Se ficares a pagar, o prazo vem na nota de liquidação (em regra até 31 de agosto).

A taxa reduzida aplica-se automaticamente?

Não. Tens de cumprir as condições (tipo e duração do contrato, renda máxima, comunicação às Finanças) e indicá-las no anexo F. Na dúvida, confirma com as Finanças ou com um contabilista.