IMT 2026: tabelas, IMT Jovem e quanto pagas ao comprar casa
Na compra de casa pagas IMT e Imposto do Selo (0,8%) antes da escritura. Ambos incidem sobre o maior valor entre o preço e o valor patrimonial (VPT).
Como se calcula, passo a passo
- Define a base: o maior entre o preço da escritura e o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel.
- Escolhe a tabela: habitação própria e permanente (HPP), habitação secundária ou para arrendar, prédio rústico ou outro urbano. A região também conta (Continente ou Regiões Autónomas).
- Aplica a fórmula: valor × taxa do escalão − parcela a abater. Nos dois últimos escalões é uma taxa única sobre o valor todo.
- Soma o Imposto do Selo: 0,8% da mesma base.
- Vê se tens direito ao IMT Jovem, que pode reduzir ou anular os dois impostos.
Tabela de IMT 2026 — habitação própria e permanente (Continente)
| Valor até | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| 106 346 € | 0% | — |
| 145 470 € | 2% | 2 126,92 € |
| 198 347 € | 5% | 6 491,02 € |
| 330 539 € | 7% | 10 457,96 € |
| 660 982 € | 8% | 13 763,35 € |
| 1 150 853 € | 6% (taxa única) | — |
| acima | 7,5% (taxa única) | — |
Fonte: Ofício Circulado n.º 40129/2026 da AT. Nas Regiões Autónomas os escalões são 25% mais altos. Habitação secundária começa em 1%; prédios rústicos pagam 5% e outros urbanos 6,5%.
Exemplo: casa de 250 000 €
250 000 € está no escalão até 330 539 € (7%, parcela de 10 457,96 €):
- IMT: 250 000 × 7% = 17 500 € − 10 457,96 € = 7 042,04 €;
- Imposto do Selo: 250 000 × 0,8% = 2 000 €;
- Total: 9 042,04 €.
A mesma casa como habitação secundária paga 8 105,50 € de IMT. Na Madeira ou nos Açores, como habitação própria, paga 4 427,52 €, porque os escalões são mais altos. Um comprador não residente paga 7,5%: 18 750 €.
IMT Jovem (até 35 anos)
Na primeira casa própria e permanente, quem tem até 35 anos fica isento de IMT e de Imposto do Selo até 330 539 €. Entre 330 539 € e 660 982 € paga 8% de IMT e 0,8% de Selo só sobre o excedente. Com dois compradores, o benefício aplica-se à quota de quem cumpre os requisitos.
Requisitos: ter até 35 anos, não ser dependente no IRS de outra pessoa, não ter tido casa em seu nome nos 3 anos anteriores e comprar para habitação própria e permanente. Tens de ir lá viver no prazo de 6 meses e não lhe dar outro destino durante 6 anos, ou perdes a isenção. Não se aplica a não residentes.
Acima de 660 982 € não há qualquer benefício
Este é o ponto que mais confusão causa: o IMT Jovem não dá desconto nenhum acima de 660 982 € (valor de 2026). A partir daí o jovem paga exatamente o mesmo que qualquer outro comprador — 6% sobre o valor todo até 1 150 853 € e 7,5% acima disso, mais o Selo de 0,8% sobre o valor todo.
Exemplo: uma casa de 799 000 € paga 6% de IMT = 47 940 € e 6 392 € de Selo, 54 332 € no total, tenha o comprador 30 ou 50 anos. E há um salto brusco: a 660 982 € um jovem paga 29 078,98 €; a 661 000 € já paga 44 948 €, quase mais 15 870 € por 18 € de diferença no preço.
Exemplos (2026, Continente)
| Caso | IMT | Selo | Total |
|---|---|---|---|
| Casa de 150 000 € (HPP) | 1 008,98 € | 1 200,00 € | 2 208,98 € |
| Casa de 250 000 € (HPP) | 7 042,04 € | 2 000,00 € | 9 042,04 € |
| Casa de 250 000 €, IMT Jovem | 0 € | 0 € | 0 € |
| Casa de 250 000 €, dois compradores, só um jovem | 3 521,02 € | 1 000,00 € | 4 521,02 € |
| Casa de 400 000 € (HPP) | 18 236,65 € | 3 200,00 € | 21 436,65 € |
| Casa de 400 000 €, IMT Jovem | 5 556,88 € | 555,69 € | 6 112,57 € |
| Casa de 799 000 €, com ou sem IMT Jovem | 47 940,00 € | 6 392,00 € | 54 332,00 € |
Quando se paga
O IMT e o Selo são liquidados antes da escritura: pedes a liquidação nas Finanças (ou trata disso o notário, advogado ou solicitador) e o pagamento tem de estar feito no dia da escritura. Depois da compra, todos os anos pagas IMI — vê o guia do IMI.
Erros comuns
- Calcular sobre o preço quando o VPT é maior. Se o valor patrimonial for superior ao preço, é sobre ele que pagas.
- Esquecer o Imposto do Selo. 0,8% parece pouco, mas são 2 000 € numa casa de 250 000 €.
- Achar que o IMT Jovem isenta qualquer casa. A isenção total vai até 330 539 €, a parcial até 660 982 € e acima disso não há benefício.
- Comprar como "habitação própria" uma casa para arrendar. Se não fores lá viver, a AT pode exigir a diferença.
E em 2027?
A proposta do OE2027 sobe os escalões 2,3%: isenção da habitação própria até 108 792 € e IMT Jovem até 338 141 € (8% até 676 185 €). Ainda é uma proposta. Resumimos as outras mudanças no guia IRS 2027: o que muda.
Não residentes: desde 25/5/2026 a compra de habitação paga uma taxa única de 7,5% (DL 97/2026), salvo exceções. Mais no guia para estrangeiros.
Perguntas frequentes
Pago IMT sobre o preço ou sobre o VPT?
Sobre o maior dos dois. Na maioria das compras de habitação o preço é mais alto, mas em casas antigas ou terrenos pode não ser.
Comprei a dois e só eu tenho até 35 anos. Como fica?
O IMT Jovem aplica-se à tua quota. Numa casa de 250 000 € comprada a meias, a tua metade fica isenta e a outra paga metade do imposto normal: 3 521,02 € de IMT e 1 000 € de Selo.
Posso perder a isenção depois da escritura?
Sim, se não fores viver para a casa em 6 meses ou se lhe deres outro destino (por exemplo, arrendá-la) nos 6 anos seguintes.
Se a casa custar 700 000 €, o IMT Jovem ainda ajuda?
Não. Acima de 660 982 € pagas 6% sobre os 700 000 € (42 000 €) mais 5 600 € de Selo, como qualquer comprador. Confirma se tens direito ao IRS Jovem, que é um benefício diferente.